부동산 경매 재테크 기초 3
부동산 경매 재태크 기초 2
[부동산 경매] - 부동산 경매 재태크 기초 1 부동산 경매 재태크 기초 1 작년에 지인의 권유로 부동산 경매 관련해서 몇 개월 정도 공부한 적이 있습니다. 그때의 기억을 되살려 부동산 경매에 대
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부동산 경매 재테크 기초 2에서 전세사기를 피하는 법에 대해서 알려드렸는데 얘기를 왜 하냐 하면 부동산 경매에서는 물건에 대해서 권리분석이 제일 중요합니다.
내가 이 집을 낙찰받았을 때 세입자에게 물어줄 돈이 있는가 없는가 살펴봐야 됩니다.
전세사기 예방요령에 있는대로 세입자가 1순위가 되면 낙찰자가 줘야되는겁니다. 이것을 '선순위 임차인' 이라고 표현합니다.
예를 들어서 집이 1억이고, 세입자 보증금이 6천이 있고 세입자가 선순위 임차인입니다. 이걸 모르고 1억에 낙찰받으면 추가로 세입자에게 6천만 원을 줘야 되는 겁니다. 즉 1억6천에 집을 사는것과 같습니다.
그래서 경매물건을 볼 때등기부 등본에 어떤 순서대로 기재 되어있는가 보는 것을 '권리분석'이라고 합니다.
다시 한번 말씀드리지만 부동산 경매에서는 등기부 등본에 기재된 순서를 확인하는 권리분석이 제일 중요합니다.
권리분석을 하려면 말소기준권리를 알아야 합니다.
부동산 경매 재테크 기초 3탄에서는 권리분석과 선순위임차인에 대해서 말씀드렸습니다.
보통 유료사이트에서는 등기부 등본에 올라온 순서를 정리해서 보여주고, 이 물건이 선순위임차인이 있는지 없는지를 보여줍니다.
선순위임차인이 있는 물건을 낙찰받으면 낙찰자가 전, 월세 보증금을 책임지는 겁니다. 이 내용을 모르고 낙찰받았다가 취소하면 보증금이 날아가는 겁니다.
경매에 참여할 때 최저가의 10%를 보증금으로 걸고 제출해야 됩니다. 물론 낙찰이 안되면 다시 돌려줍니다.
부동산 경매 재테크 2탄에 보면 부동산 경매 유료사이트가 있는데 이곳에서 등기부등본에 기재된걸 순서대로 나열해주고, 위에 이미지 같이 선순위임차인이 있음을 표시해줍니다.
그래서 공부할 때는 무료로 정보를 공개하는 사이트를 이용하지만 실제 경매에 참여하고자 하면 유료 사이트를 이용하는 게 좋습니다.
아래 경매에 나온 물건을 보면 어떤 내용을 봐야 할지 복잡할 겁니다.
위 사진을 보면 모든 내용을 다 봐야 하나? 하는 생각이 들 겁니다. 여기에서 중요한 것은 임차인의 전입과 확정이 근저당권보다 빠른지 늦는지 확인하는 겁니다.
그리고 위 사진에서 2018.12.14일에 근저당권에 말소기준권리라고 쓰여진걸 보실 수 있습니다.
말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰된 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 구분하는 기준이 되는 권리를 말합니다.
권리분석에서는 '소멸'과 '인수'라는 용어를 쓰는데 낙찰자가 임차 보증금을 책임져야 되는 게 있으면 '인수'라고 하고 책임져야 될 게 없는 것을 '소멸'이라고 합니다.
말소기준권리에는 근저당권, 압류, 가압류가 있습니다. 말소기준권리인 근저당권 밑에 있는 것들은 입찰자가 신경 안 써도 됩니다. 이것을 용어를 써서 말하면 '말소기준권리 이후에 오는 것들은 소멸된다'라고 표현합니다.
말소기준권리인 근저당권 밑에 있는 거는 왜 소멸되나요? 궁금하실 텐데 민법에 있는 내용입니다. 법 조항 봐도 무슨 소리인지 모릅니다.
경매지만 돈을 주고 사는 건데 서류상으로 복잡하면 누가 경매에 참여하겠습니까? 그래서 법으로 말소기준 포함해서 밑에 있는거는 전부 소멸해주는 겁니다.
그냥 말소기준권리와 그 밑에 있는사항은 소멸 돼서 낙찰자가 신경 안 써도 된다고 알고 있으면 됩니다.
오늘은 어려운 용어가 갑자기 많이 나왔습니다. 부동산경매를 처음으로 하시는 분들은 여러 가지 복잡한 물건 말고 쉬운 물건으로 진행하시길 바랍니다.
경매는 부동산을 싸게 구매하고자 하는 목적이지 어려운 물건을 해결했다는 성취감을 쫒을 필요는 없다고 생각합니다.
다시 한번 말씀드리지만 부동산 경매에서는 등기부 등본에 기재된 순서를 확인하는 권리분석이 제일 중요합니다.
오늘은 복잡한 용어가 많이 나왔는데 중요한 것은 말소기준권리를 찾아서 권리분석을 하는 겁니다.
다음 내용도 시간을 내서 글 쓰도록 하겠습니다~~