부동산 경매 재태크 기초 1
작년에 지인의 권유로 부동산 경매 관련해서 몇 개월 정도 공부한 적이 있습니다. 그때의 기억을 되살려 부동산 경매에 대해서 알기 쉽도록 설명하도록 하겠습니다. 인터넷 블로그로 정보 전달
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부동산 경매 재태크 기초 1탄에서 경매는 돈 흐름이 원활하게 돌아가도록 법원에서 진행하고, 집주인은 집 팔아서 빚을 해결하고, 채권자는 돈 회수하고, 낙찰받은 사람은 시세보다 낮은 금액으로 집을 사는 거라고 말씀드렸습니다.
그러면 이제 부동산 경매에 대해서 좀더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 물건을 보는 곳
부동산 경매를 시작하려면 경매 물건이 어떤 게 나왔는지 알아야 되는데, 대표적인 곳은 '대한민국 법원경매정보', '두인경매', '스피드옥션', '탱크옥션', '태인경매정보' 등이 있습니다.
대한민국 법원경매정보는 법원에서 운영하고 있어 무료이지만 물건을 나열만 하고 있어 내용이 부족하고, 두인경매정보는 무료이지만 좀더 자세한 내용을 보려면 유료결제를 해야하고, 스피드옥션과 탱크옥션은 유료결제를 해야 보실 수 있습니다.
개인적으로 대한민국 법원경매정보는 정보가 너무 부실하고, 처음부터 유료사이트를 이용하지 말고 무료 사이트를 이용해서 기본적인 공부를 하신 후에 취향에 맞는 유료 사이트를 이용하시면 좋을 듯합니다.
'두인경매정보' 가 회원 id를 만들면 거이 모든 내용을 보실 수 있어 부동산 경매 정보를 보는데 좋은 듯합니다.
부동산 경매 물건 보는 법
아래는 두인경매정보에서 유료결제 없이 검색해본 경매물건입니다.
법원에 경매사건이 접수가 되면 법원에서 경매 물건에 가격을 매겨 감정가를 정합니다. 위에 이미지를 보시면 '감'은 감정가를 말하는데 여기서 감정가는 시세가격이 아닙니다. 감정가는 경매를 진행하기 위한 스타트 가격이라고 생각하시면 됩니다. '최'는 최저가를 말하는데 입찰 하실때 최저가 보다 높은 금액으로 입찰하셔야 됩니다.
감정가가 본인에게 맞는 금액이라고 생각되면 입찰하면 되고, 아무도 입찰하지 않으면 유찰이 됩니다.
신건은 감정가 금액에서 경매 시작되고 유찰이 되면, 서을은 20% 가격을 내려서 다시 경매를 진행하고 경기도나 인천 같은 경우에는 30%씩 가격을 내려서 다시 경매를 진행합니다.
부동산 경매는 최저가 보다 제일 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰을 받는 방식입니다.
부동산 경매에서 제일 중요한건 권리분석 입니다.
부동산 경매 재테크 2탄에서는 경매 물건 보는 법에 대해서 간단히 설명드렸습니다. 오늘은 부동산 경매에서 제일 중요한 권리분석을 해서 경매물건을 보는 법을 알려드리고자 합니다.
그전에 이해가 쉽도록 다른 내용을 이야기해보고자 합니다.
전세사기를 피하는 법
혹시 방송이나 주위에서 전세사기에 대해서 얘기 들어보신 적 있으신가요? 전세사기에는 여러 사례가 있는데 부동산 경매와 관련된 내용이 있어 알려드리고자 합니다.
전셋집을 계약을 할 때 나중에 문제 생길까 봐 부동산 등기부 등본 확인하고, 대출받은 것도 없고, 등기부등본이 깨끗해서 계약하고 전세금을 다 주고 계약했습니다.
그런데 몇일 후에 보니까 계약한 집에 대출이 되어 있고, 문제가 생겨서 나중에는 경매가 진행돼서 전세금을 날렸다는 내용을 인터넷이나 방송에서 보신 적 있으실 겁니다.
여기에서 경매가 진행되면 법원에서 낙찰받은 금액을 가지고 채권자들에게 돈을 나누어 줍니다. 이것을 '배당'이라고 하는데 배당은 등기부 등본에 기재된 순서대로 나누어 주는 겁니다.
1번 OOOO은행
2번 OOOO 저축은행
3번 OOOO 카드사
4번 전세 세입자
이런 식으로 되어 있으면 1번부터 순서대로 돈을 받고 뒤쪽으로 갈수록 나눠줄 돈이 없어서 못 받는 경우가 생깁니다.
이러한 전세사기를 당하지 않으려면 전세계약 후에 바로 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 받으면 1순위가 되고 나중에 문제가 발생했을 때 전세 세입자가 전세금을 모두 받을 수 있습니다.
1번 전세세입자
2번 OOOO은행
3번 OOOO 저축은행
4번 OOOO 카드사
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