부동산 경매 재테크 기초 4

 

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[부동산 경매] - 부동산 경매 재테크 기초 3

부동산 경매 재테크 기초 3

 

지금까지 부동산 경매에 대한 이해를 하고, 경매 물건을 보는 법과 말소기준을 통한 권리분석까지 해봤습니다.

그럼 마음에 드는 물건이 몇 건 있을 겁니다. 그럼 이제 무엇을 할 차례일까요?

그냥 시범 삼아서 경매에 참여해서 입찰을 할 건가요? 그냥 입찰해 봤는데 낙찰되면 기분 좋을 겁니다. 그런데 막상 낙찰받은 주소지에 가보니 본인이 생각한 것과 너무 달라서 실망하고 낙찰받은걸 포기하는 경우가 생길 수도 있습니다.

전에 말씀드렸지만 낙찰이 된 상황에서 취소를 하게 되면 최저가의 10%인 보증금은 받을 수 없습니다. 그럼 몇만 원 잃어버리는 게 아니고 큰 금액이 그냥 공중에 날아가는 겁니다.

그래서 직접 현장에 가보고 주위 환경과 학군, 편의성, 교통편 등 본인이 낙찰받아서 직접 살기 좋은 곳인지 아니면 수리하고 금액을 올려서 매매를 하거나 임대를 놓을 때 거래가 잘 되는 곳인가 살펴봐야 됩니다.

 

쉽게 말해서 '현장조사'라고 생각하시면 됩니다. 이것을 부동산 경매에서 쓰는 용어로 '임장'이라고 합니다.

 

임장을 하는 방법

1) 네이버 지도 등 인터넷을 활용한 방법

핸드폰 네이버 지도 어플로 본 로드뷰

 

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핸드폰 네이버 지도 어플로 검색한 초등학교

 

핸드폰 사용하는 어플중에 지도 어플이 있습니다. 지도 어플에는 '로드뷰'라는 기능이 있는데, 물건 주소지가 멀리 떨어져 있는 경우에 사용하시면 됩니다.

지도 어플에서 본인이 가고자 하는 곳까지 거리나 도착시간도 확인 가능합니다.

 

2) 직접 방문해서 동네를 여러 번 돌아보는 방법

지도 어플로 보는 방법도 좋지만 제일 좋은 방법은 경매물건도 직접 보고 동네를 몇 바퀴 돌다 보면 안보이던 것도 보이게 됩니다. 주변에 개발호재가 있다는 좋은 정보도 얻을 수 있고, 근처 부동산 여러 곳을 방문해서 현재 시세나 급매로 다시 판매할 때 금액 또는 정상적으로 판매 할 때의 금액, 월세로 놓을 때의 금액 등 정보를 최대한 알아놓는 게 좋습니다.

 

임장을 할 때 확인해야 되는 사항

- 관공서, 은행, 마트, 약국, 병원, 지하철 등 주변 편의시설 확인
- 물건의 방향 및 일조량 확인
- 물건의 수리정도와 주변 주차시설 확인
- 부동산을 통해 최근 시세와 급매 시 시세 파악

 

임장 잘하는 법

경매에 올라온 물건중에 마음에 드는 물건이 여러 건이 있으면 해당 물건지에 직접 방문해서 실내 인테리어나 수리 정도를 보는 게 제일 좋습니다.

하지만 현실적으로는 경매를 당하는 입장이라 문을 안 열어주거나 화를 내는 것을 보실 겁니다. 임장을 오는 분도 여러 명이라 거이 어렵다고 생각됩니다.

방문 전에 인터넷으로 주소나 건물명을 검색해보면 부동산 홈페이지에 올라와 있는 사진을 볼 수도 있습니다. 그리고 직접 방문하여 외부에서 창틀 수리된 부분을 보면 좋습니다. 창틀이 나무로 되어 있으면 내부수리가 안된 집이고, 새시로 제작되었으면 최소한의 내부 수리는 된 집입니다.

그리고 임장 시 위, 아래 층 주민을 만나면 양해를 구하고 집 내부를 잠시 볼 수도 있습니다.

그리고 부동산에서 경매물건에 대한 정보를 얻을 수 있는데 유튜브 보면 실제 구매자 인척 전화나 방문해보라고 하더군요. 부동산 사장님들도 실제 구매자인지 경매 때문에 온 건지 보면 다 압니다.

솔직히 경매 때문에 왔는데 잠시 대화 가능하신가요? 하고 예의 있게 접근하고 현재 시세와 혹시 낙찰받으면 어느 정도의 금액에 매매가 가능할까요? 라고 물어보세요. 지금은 그냥 정보 얻으러 온 거지만 나중에 실제 고객이 될 거라는 이미지를 심어주시면 좋은 정보를 얻을 수 있습니다.

 

임장 할 때 제일 중요한 사항

현장조사 할 때 중요한 사항이 뭐라고 생각하시나요? 제일 중요한 건 현재 시세입니다. 현재 시세보다 경매금액이 높다면 유찰될 때까지 기다려야 됩니다. 유찰되는 이유는 쉽게 얘기해서 가격이 맞지 않아서 유찰되는 겁니다.

경매물건의 현재 시세와 급매 시세 또는 월세 및 전세로 했을 때 금액을 정확히 알아놓는 게 중요합니다.

여기서 제일 중요한 사항은 낙찰이 되게끔 입찰 금액을 정하는 겁니다. 현재 시세를 알아야 경매 참여 시 금액을 정할 수 있고 여러 가지 정보가 있어야 경매 시 입찰 금액을 조절 가능합니다.

유튜브에서 임장 관련해서 검색해보면 많이 나오니 동영상 몇 개 보시고 본인이 직접 임장을 해보시길 바랍니다.

 

경매 관련 노하우

경매정보 홈페이지에서 본인이 경매 참여해보고자 하는 물건을 정해서 본인이 직접 임장 해보고 금액을 정해서 가상입찰을 해보시길 바랍니다. 그리고 경매 날짜에 법원에 가서 가상입찰도 해보고 법원 분위기와 현장 상황을 직접 눈으로 보시는 걸 추천드립니다.

 

임장 아무리 잘해도 입찰 금액을 제대로 정하지 못하면 아무 소용없습니다. 반대로 낙찰받고자 금액을 크게 올려서 입찰하면 손해를 보는 경우도 있습니다.

실제 경매 시 잘못된 판단으로 낙찰 후에 취소하면 수백~수천이 없어지는 겁니다. 반대로 정보를 많이 얻고 좋은 금액에 낙찰받으면 수백~수천만 원을 벌 수 도 있습니다. 여러 번의 경험이 많은 도움이 될 겁니다.

지금까지 임장 하는 법까지 알려드렸는데 다음에는 법원에 가서 경매 참석하는 법과 입찰가 정하는법을 적어보도록 하겠습니다.