부동산 경매 재테크 기초 5

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[부동산 경매] - 부동산 경매 재테크 기초 4

부동산 경매 재테크 기초 4

 

지금까지 부동산 경매 재테크 기초 1~4 까지 순서대로 부동산 경매 관련해서 기본적인 내용을 알려드렸습니다. 임장까지 했으면 이제 무엇이 남아있을까요?

낙찰을 받으려면 법원에 가서 입찰에 참여해야 합니다. 입찰에 참여해서 낙찰을 받으려면 입찰가를 정해야 합니다.

저도 공부하면서 유튜브나 인터넷 검색을 해봤지만 입찰가는 이렇게 정한다고 한 거는 못 본거 같습니다.

그래서 저 나름대로 연구해서 가상입찰해보니 2~4등 몇 번 한적도 있었고, 1등과 금액 차이도 많았던 적도 많습니다. 가상입찰이라고 임장도 안 가고 인터넷으로 대충 검색하고 계산기 두둘겨서 나온 계산이 정확히 맞을 수가 없습니다.

그래도 부동산 경매에 대해서 아직 기본적인것만 아시는 분들 위해서 제 지식을 공유하고자 합니다.

 

부동산 경매 입찰가 정하기

여러분은 입찰가를 어떻게 정할까 생각해보셨나요? 저도 처음에 간단히 생각했을 때는 이런 계산법이 생각났습니다.

(감정가-최저가)+기대수익= 입찰가

그냥 단순하게 입찰만 하면 다 낙착받을거 같은 기분도 들도 다른 내용은 귀에 안 들어오고, 기대수익만 생각하게 됐습니다.

그런데 계속 입찰가를 공부하다보니 낙찰받았을 경우 발생하는 금액이 있다는 걸 깨달았습니다.

아래는 경매에서 낙찰을 받으면 발생하는 금액입니다.

1. 취득세 - 설명 안해도 아실 겁니다.
2. 법무비 - 낙찰받고 대출받을 때 금융사와 법무사가 관여합니다.
3. 대출이자 - 대출받는 기간에 따라 달라집니다.
4. 중도상환 수수료 - 대출받고 얼마 안돼서 매매나 전세로 넘길 때 금융사에 줍니다.
5. 인테리어 - 낙찰받은 집에 수리할 것도 있습니다.
6. 명도비용 - 기존 세입자 이사비용(의무사항은 아님)
7. 관리비 - 관리비 못 낸 세입자도 있습니다.
8. 부동산 중개수수료 - 낙찰받은 물건 급매 가격 X 0.004 , 2억 미만 최대 80만 원
9. 양도소득세 - 설명 안 해도 아실 겁니다.
10. 소득세 - 설명 안 해도 아실 겁니다.

그냥 간단하게 계산해보면 아래와 같은 입찰가 계산법이 나옵니다.

급매 금액 - (취득세, 법무비, 대출이자, 중도상환 수수료, 인테리어, 명도비용, 관리비, 중계수수료, 양도소득세, 기대수익) = 예상 입찰가

완벽한 계산법이 아닙니다. 좀도 정확한 계산법은 여러분이 직접 몸으로 부딪히면서 계산법을 찾으시길 바랍니다.

 

법원에 가서 부동산 경매 입찰하기

법원에 입찰을 하러 가면 현장에서 사소한 실수로 인해 낙찰이 무효화되거나 보증금을 날리는 경우가 있습니다.

실제 입찰을 하기 전에 가상입찰을 실제로 해보면서 실수가 없도록 하는 것이 중요합니다.

1) 경매 입찰 전 체크 사항

입찰 기본 준비물은 보증금, 입찰표, 봉투, 신분증입니다. 입찰봉투와 입찰표는 당일 법원에서 받을 수 있고, 보증금은 미리 수표 1장으로 준비하시면 됩니다. 보통 법원에는 신한은행이 많이 있는데 신한은행 계좌를 만들어 두면 많은 도움이 됩니다.

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- 본인이 가게 될 경우 : 입찰표, 보증금, 도장, 신분증

- 대리인이 갈 경우 : 입찰표, 보증금, 대리인 도장, 대리인 신분증, 위임장, 입찰자의 인감도장과 인감증명서

- 법인명의 대표 입찰 시 : 입찰표, 보증금, 법인 인감도장, 대표 신분증, 법인등기부등본

- 법인명의 대리인 입찰시 : 입찰표, 보증금, 대리인 도장, 대리인 신분증, 법인등기부등본, 위임장, 법인 인감증명서, 법인 인감도장

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2) 입찰표는 미리 써서 가는 게 좋습니다.

법원에서 입찰표를 나누어 주지만 대한민국 법원 경매 홈페이지에서 다운로드하여서 출력해서 사용해도 됩니다.

그리고 법원 가기 전 대한민국 법원 경매 홈페이지에서 매각기일 공고 게시판에서 변동 사항이 있는지 확인해야 됩니다. 경매가 최소 되거나 날짜가 변경되는 경우가 많습니다. 법원이 진행되는 곳 앞에도 매각기일 공고 게시판이 있으니 참고하시면 됩니다.

부동산 경매 입찰 봉투와 입찰 용지

 

3) 주차 문제 확인

경매 당일에는 법원 주차장이 경매 참여인원으로 많이 혼잡하고 자리가 없습니다. 경매 시작 전에 일찍 도착해서 시간적 여유를 가지길 바랍니다.

 

4) 입찰 마감 시간 확인

법원마다 입찰 마감 시간이 틀립니다. 언제까지 제출하라고 얘기해주니 잘 듣기 바랍니다.

 

5) 경매 입찰 용지

경매 입찰 용지는 전날 작성해 놓는 것도 좋습니다. 급하게 작성하다가 1억을 써야 되는데 10억을 써서 낙찰이 되는 경우도 있습니다. 물론 낙찰 취소 요청을 하면 보증금은 날아갑니다.

 

6) 입찰자용 수취증

입찰 용지와 보증금을 입찰봉투에 넣어서 스테이플러로 찍고 입찰자용 수취증을 줍니다. 수취증이 있어야 낙찰 확인이 되고 폐찰 했을 때 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

7) 경매 진행하는 곳 입구에서 주는 명함

입구에서 경락대출 명함이나 자료도 받으실 수 있습니다. 받으시는 명함은 경락대출 관련 종사자 이거나 법무사 명합니다. 낙찰이 되면 본인도 여기저기 알아보고 받으신 명함에 연락해서 유리한 조건으로 대출받으시면 됩니다.


이제 조금만 가면 부동산 경매의 끝이 보이네요. 다음 내용도 시간 내서 글 올리도록 하겠습니다.