부동산 경매 재테크 기초 6

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[부동산 경매] - 부동산 경매 재테크 기초 5

부동산 경매 재테크 기초 5

 

부동산 경매에서 낙찰이 되면 어떻게 진행되는지 안내해 드리겠습니다.

 

법원의 매각허가결정

법원은 낙찰자(최고가 매수인)가 정해지면 매각불허가 사유가 있는지 조사하고,  특별한 사유가 없으면 매각허가결정을 내립니다.

 

하지만 이해관계인의 이의신청이 정당해서 매각불허가 결정이 되면, 낙찰을 받았더라도 입찰보증금을 돌려받고 취소가 되기도 합니다.

 

반대로 낙찰자가 매각불허가 신청도 가능합니다.

1. 매각물건명세서에 중대한 문제가 있을 때
2. 천재지변 등으로 부동산이 크게 훼손되었을 때
3. 부동산에 관한 중대한 권리관계 변동이 경매 진행 중에 밝혀졌을 때

 

중요한 것은 대금납부 이후에는 취소 신청이 안되기 때문에 낙찰 후에도 모든 사항을 검토해 봐야 합니다.

 

매각대금 지급

법원은 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안에 대금지급을 완료하라고 알려주고, 낙찰자는 법원이 정한 기일 내에 입찰보증금을 제외한 나머지 금액을 납부해야 됩니다. 참고로 신분증, 도장, 대금지급기한 통지서를 지참해야 됩니다.

 

혹시나 지급기한 내에 잔금 납부를 못하는 경우가 발생하면 납부일까지 연 12%의 지연 이자를 추가로 내야 됩니다.

 

그리고 매각대금 미납 시 3일 이내에 법원은 차순위매수신고인(2번째 높은 금액을 제출한 사람)에게 매각허가 결정을 내리고, 차순위매수신고인이 없는 경우 3일 안에 법원은 재매각 절차에 들어갑니다.

 

만약 낙찰자가 재매각기일 3일 전까지 매각대금과 지연이자, 절차 비용을 내면 재매각 절차는 취소되고, 낙찰자는 소유권을 얻을 수 있습니다.

 

소유권 이전등기 촉탁

촉탁이라는 뜻은 부동산의 소유권 이전이 등기사항 증명서에 기입되는 것을 말합니다.

 

잔금 납부가 완료되면 해당 부동산은 낙찰자의 소유가 되며, 대출을 받아 잔금을 납부했다면 은행이 지정한 법무사를 통해 소유권 이전등기 촉탁이 진행됩니다.

 

대출을 받지 않고 잔금을 납부했으면 법무사를 통해 진행하거나 본인이 직접 촉탁을 할 수도 있습니다. 처음으로 낙찰받으신 분은 법무사에게 의뢰하는 게 좋을 듯합니다.

 

참고로 본인이 직접 소유권 이전등기 촉탁을 할 경우 준비물은 아래와 같습니다.

 

- 소유권이전촉탁신청서, 매각대금 완납증명서, 건축물대장, 토지대장, 부동산 등기사항 증명서, 주민등록등본, 취득세 영수증, 국민주택채권 매입필증, 말소등록세 영수증, 말소목록, 수입인지, 증지, 송달료, 우편료, 부동산의 표시 입니다.

 

위에서 말씀드렸지만 준비서류가 많기 때문에 처음으로 낙찰받는 분은 법무사에게 의뢰를 맡기는 게 좋은듯합니다.

 

낙찰받으신 분들은 명도(낙찰된 집을 인수받는 것)가 중요하고 신경이 많이 쓰이기도 합니다. 

 

명도

명도의 사전적 의미는 건물이나 토지를 남에게 주거나 맡기는 것을 말합니다. 쉽게 말해서 낙찰받은 물건에 전 소유자나 임차인이 거주하고 있을 때 해당 물건을 완전히 넘겨받는 것입니다.

건물이나 토지를 남에게 주거나 맡기는 것이 명도

 

가끔 명도 하는 과정에서 매끄럽지 않게 진행이 되는 경우가 있습니다. 하지만 낙찰자가 매각대금을 모두 지급하게 되면 권리를 주장할 수 있도록 법적 절차도 있습니다.

 

1) 명도확인 서류

세입자가 법원으로부터 배당을 받기 위해서는 낙찰자의 명도 확인서가 필요합니다.

 

2) 인도명령신청

세입자와 대화가 전혀 안 되거나 무리한 이사비용(법적 사항이 아님)을 요구할 경우에 집행비용을 납부 후에 집행관을 대동해서 강제집행을 할 수 있습니다. 참고로 대항력이 있는 임차인에게는 신청이 안됩니다.

 

 

명도의 방법

1) 합의를 통한 명도

점유자의 입장을 충분히 고려해서 완만하게 합의하는 게 제일 좋습니다. 이사비용을 요구하는 점유자가 있는데 법적으로 꼭 줘야 되는 건 아닙니다. 일정 금액을 지급하는 것이 관례이기 때문에 원만하게 합의하시면 됩니다.

 

2) 인도명령을 통한 명도

인도명령신청은 잔금 납부하고 6개월 내에 신청 가능하며, 보통 강제집행 전에 강제집행을 하겠다는 안내문을 붙이고 집행관과 함께 강제집행을 할 수 있습니다.

 

점유자들도 강제집행이 될 수도 있다는 걸 알기 때문에 이점을 활용하여 점유자와 원만하게 합의하시면 됩니다.

 

3) 명도소송을 통한 명도

보통 명도 소송은 6개월 이상이 소유되고 , 시간과 비용이 들어가기 때문에 좋은 방법이 아닙니다.

 

참고로 소송이 진행될 때 소유인이 다른 사람에게 부동산 소유권을 넘기는 경우도 있기 때문에 명도소송을 진행하기 전에 점유이전 금지 가처분 신청을 해야 됩니다.

 

 

마지막까지 완전히 본인의 소유가 될 때까지 긴장의 끈을 놓으면 안 됩니다. 명도가 완전히 끝나면 최소한의 인테리어 비용으로 수리를 하시면 이제 완전히 끝이 납니다.

 

지금까지 최대한 알기 쉽도록 풀어서 게시물을 작성했는데 많은 도움이 되었으면 합니다.